存量房贷“降息”落地，为什么又是常州？
风口财经记者 张亭旺央行表态之后，“降低存量房贷利率第一枪”在常州打响。7月21日，据“常州日报”微信公众号消息，记者采访常州市部分银行后发现，目前，常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是，已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。截图来源：“常州日报”微信公众号这是目前全国商业银行方面较早释放“存量房贷可下调”的信号！对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此次“常州日报”微信公众号发布此类消息，具有较高的权威性。对比全国各地银行的动作，可以认为常州确实在降低存量房贷利率方面打响了第一枪。据风口财经记者此前报道，在7月14日国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜明确表态，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”随后，关于“存量房贷利率下调”的声音四处响起。比如，前几日浙江金华有市场流传网络截图称：工行存量房贷客户只要两年内没有拖欠还款等不良记录，均可向贷款经办行申请重新签署房贷合同，房贷利率则按最新放款利率执行。但此事很快被辟谣。7月19日，工行金华分行个人金融业务部相关负责人回应，工行金华分行没有收到相关通知，因此并没有具体办理渠道，客户可以关注官方公众号和网站。辟谣消息 图片来源：金华晚报不过，值得注意的是，截至风口财经记者发稿，“常州日报”微信公众号相关稿件已删掉了“也有银行同意下调存量房贷利率”的表述。截图来源：“常州日报”微信公众号常州打响“降息”第一枪如果仔细观察可以发现，在这波房地产政策调整过程中，常州是“一马当先”。2022年5月，常州放松限售政策，由取证后4年可上市交易调整为2年。2022年9月，常州宣布二手房全面取消限售。2022年8月24日，常州出台新政，针对一二手房落实了不同的限售要求，全面取消二手房限售，具有创新性。今年2月22日，常州从四个方面出台10条措施优化房地产相关政策。3月7日，常州再发新政，全面取消楼市限售，具有示范意义。此次常州的操作，对比全国各地银行，可以认为常州确实在降低存量房贷利率方面打响了第一枪。常州某小区 图片来源：视觉中国常州楼市政策调整的态度是明确的，也是敢于尝试的，这与近两年常州楼市持续低迷有关。从长周期来看，自2021年常州房地产市场进入下行周期以来，新房成交低谷已经持续了两年的时间。实际上，常州的“敢”基因是刻在骨子里的，从押注新能源赛道就看出来了。时间回溯到2013年，“蔚小理”等造车新势力还未出世，国内新能源汽车产业尚未形成气候，而国外特斯拉也因经营不善濒临破产，就在一切形势都不明朗的时候，常州宣布要发展新能源汽车及动力电池等零配件产业，重仓押在这条赛道上。2018年，面对被洛阳抛弃的巨额亏损的中航锂电，常州金坛区政府顶住压力，通过制定详细的重组方案果断“抄底”，最终带领陷入困境的中航锂电“绝地反击”。其对新能源“风口”敏锐的判断能力、娴熟的资本运作能力、果敢的战略执行能力至今仍被人津津乐道。当前，新能源汽车制造已然是常州的第一大产业。根据《2022胡润中国新能源产业集聚度城市榜》显示，常州高居榜单第五位，与北京、上海、深圳、武汉跻身第一梯队，是前十名城市中唯一一座二线城市，不仅超越了广州这样的汽车产业大佬级城市，就连因风投蔚来而在新能源汽车领域颇具影响力的合肥都只能屈居其后，位列第九。产业发展带动人才集聚。数据显示，今年上半年，常州引进各类人才52240人，比2022年同期增长24.37%。2022年6月，常州常住人口总数达到549.1万，相比约一年之前，这个数字增长了近22万，增速让人惊叹！而人口的增长正是常州房地产市场的底气。存量房贷“降息”的必要性这主要是因为，房贷与居民群体息息相关，更深层次原因则是存量房贷利率与新发放贷款利率之间利差悬殊。去年以来，在央行引导与各地“因城施策”共同作用下，新发放首套房贷利率经历了多轮下调，其中，5年期以上LPR先后经历4次下调，累计下行45个基点至4.2%；首套房贷利率下限由相应期限LPR调整为不低于LPR减20个基点。贷款市场利率报价 图片来源：央行网站但在近年房贷利率调降前，过往发放的存量房贷利率则处于较高水平。据央行最新披露数据，6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低了107个基点。中证鹏元根据同花顺iFinD数据整理，2018-2021年，全国个人住房贷款加权平均利率均高于5.4%，最高达到5.7%，与当前的新增房贷利率水平存在着较大利差。而呼吁存量房贷利率下调的，也大多是集中于这几年的购房者。另一方面，去年以来，银行的房贷提前还款量大幅增加，排队还款成为普遍现象。央行相关负责人表示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。存量房贷利率相对较高与提前还款大幅增加有比较大的关系，这客观上对商业银行的收益也有一定的影响。于银行而言，存量房贷利率下调，虽然会进一步压缩银行息差，但可以缓解银行提前还贷的压力（有低一点息差总好过没有），此外，还能给银行留住优质客户。而从常州的动作看，目前，关于存量房贷“降息”话题正引向深入。严跃进认为，银行应该确定明确的标准，是全部下调还是择优下调等，至少需要明确规则，尤其是针对还贷压力大或信用分高的客户，可以落实差异化政策。
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